用心整理之后，本回答耗时3个小时编辑。当前银行政策最新硬核科普。

因内容严谨，篇幅过长，分为上中下三部分，注意查看其它部分。

祝你们好运。

一图胜千言。自己整理，个人习惯。

也是特意为有需要申请房产抵押贷款的客户整理，后边会提到。

本文科普硬核贴，坐标北京，前苏宁银行北京地区大客户经理。

做一个房产抵押贷款前首先我们要考虑这么多的问题，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求。稍等再简单介绍这里的问题。先说流程。

考虑清楚自己的需求，

自己的情况，

选择匹配银行，

评估房值及可贷金额，

准备资料，

下户，

批贷，

签约，

公证，

上抵，

建委出他项权利书，

放款。

做一些机构房产抵押会相对简单些，速度快些，这些放在一边，本期不做介绍。

走银行标准件业务大概需要15-30天的周期，这里涉及的流程评值，初审，下户，（补资料）批贷，公证，上抵，出它项权利证书，放款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。

一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说承德银行，廊坊银行，石嘴山银行，苏宁银行等5-8家银行可以做到这个周期。

仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间，可以做到下户后3天放款，类似于邢台银行业务。把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，甚至可以把签约公证上抵，安排到一天，不用出它项权利证书，建委业务给回执书，就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。

翻回来再说这个图，了解个人基本情况，匹配相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行，适合自己的，这是难点。

有些客户对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款。

但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。

看好这个图表，考虑好并抓住自己的问题点，直接去和银行客户经理沟通，会节省你很多口舌。因为以你的资质，自己去申请，应该会问到很多家的银行。

我一一简单讲解一下。（简单说也不会太短）

1先说人

1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。

还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说东北吉林九台银行。

1-2婚姻：未婚的简单，不是超低龄，OK。或者考虑父母共借。

离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。

再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上（离异情况）。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。

不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。

还有一种情况，叫丧偶。（某人说这辈子没有离异，只有丧偶）。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。

1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等

1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。

三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。

逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九。所有账户加在一起，连3累20几，30几的客户也批过好几个。

查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。

关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答，半个月之内完成，有兴趣的可以关注，在回答里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策，相当欢迎点赞支持，支持就是动力。

关于贷款中会遇到的问题，请看连续视频内容的（中）篇和（下）篇讲解（包括近期更新的一些最新的银行新政，利息甚至低到年化3%-3.65%-3.85%）。

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