房屋抵押贷款是现在个人和企业大额贷款的常见方式，但抵押贷对于多数人都是知识盲区，一不注意就容易踩坑。本文就给大家普及一下昆明房屋抵押贷款额度如何计算的问题。

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　　一、昆明房屋抵押贷款额度评估：　昆明房产抵押贷款

　　昆明房屋抵押贷款的额度，主要有以下几个因素决定。

　　1.房产的评估价。商业银行都有自己指定的第三方评估机构，大部分都是参考的二手房市场价，比如世联行评估价。这些评估价往往接近当前市场房产交易价。

　　2.房产抵押成数。放款成数会根据你房产的变现难易程度（地域商圈、房龄、房产性质、面积大小以及借款人个人征信综合资质来进行确定）。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%。

　　3.抵押额度上限。消费性抵押贷款的额度上限在100万-300万，经营性抵押贷款的额度上限在1000-2000万，个别银行能做到5000万。

　　4.按揭房二抵的额度。一般公式：二抵额度=（房产评估价X放款成数）-未结清的按揭。

　　比如你的房子评估200万，放8成，按揭尾款30万。那么你的可贷额度是（200X0.8）-30=130。

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　　二、昆明房屋抵押贷款还款方式：

　　昆明房屋抵押贷款的还款方式各不相同。

　　1.先息后本。还款期一般是1-10年（随借随还）。

　　优势：可随时支取每次支取时间大于一个月即可，对于不定期需要周转的客户，可以节省不少利息，同时提高资金周转性。

　　劣势：每次提款需要提供相关用途证明，并且都需要受托支付，相对麻烦，一般要求有营业执照。

　　2.等额本息。还款期一般是10-20年，也有部分银行能做到30年，但是对用户的个人资质要求较高。（气球贷）

　　优势：期限长，还款压力小，每月还款金额相同方便安排收支，一般无抽贷风险。

　　劣势：不算是劣势，对于需要足额使用资金的客户群体一般不喜欢每月需要归还一部分本金，多数会选择到期还本。

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　　三、昆明抵押贷款月供计算方式：

　　1.先息后本。月还款=贷款金额年化利率除以12。比如张三贷款100万，年化利率4.5%，月还款=100万X0.045除以12=0.3750万。

　　2.等额本息。月还款由于涉及减本减息，公式较为复杂，就不进行展示。等额本息还款计算公式可以参考商业房贷计算方法。

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