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21世纪经济研究院分析师 卢常乐
导读
年轻人成为公积金购房群体的“主力军”一定程度上反映了当前住房需求结构的变化，这一趋势也成为此次多地公积金政策调整，重点推动租赁市场发展的用意所在。
近期，在北京市推出“史上最严公积金新政”之后，南京住房公积管理中心亦于9月16日公布了《南京市住房公积金按揭协议管理办法》，目的是为了保障符合条件的职工能够申请住房公积金贷款。
自今年6月28日以来，已有北京、郑州、洛阳等8座城市，以及湖南省陆续发布了公积金新政。目的皆以规范市场秩序，限制楼市投资，以优先满足首套购房和租房的刚需市场。
在公积金制度不断完善的过程中，全国住房公积金的运行情况究竟如何？21世纪经济研究院分析师根据《全国住房公积金2017年年度报告》，参考全国首套房贷款平均利率指数，以及房屋租赁市场指数等，对当前住房公积金在“房住不炒”调控中发挥的作用进行分析。
从分析结果来看，当前公积金贷款的年龄趋于年轻化，其中，中、低收入者占到绝大多数，这也成为公积金贷款逾期额扩大的因素之一。与此同时，年轻人成为公积金购房群体的“主力军”一定程度上反映了当前住房需求结构的变化，这一趋势也成为此次多地公积金政策调整，重点推动租赁市场发展的用意所在。
调控效果初现
住房公积金制度发轫于上海，在全国推广后，成为支持住房建设发展的关键力量。对于购房者而言，特别是刚需购房族，住房公积金为其提供了置业的第一笔资金支持，发挥了重要的杠杆作用。
《全国住房公积金2017年年度报告》数据显示，2017年全国住房公积金实缴单位262.33万个，实缴职工13737.22万人，分别比上年增长10.11%和5.15%。在此基础上，2017年全国住房公积金缴存额达到了18726.74亿元，比上年增长了13.06%。
研究发现，受购房成本上涨和限购政策的影响，住房公积金的贷款使用出现了一定程度的下滑。据《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国共发放住房公积金个人住房贷款254.76万笔，合计9534.85亿元，分别比上年降低22.21%和24.93%。
从2017年的公积金使用情况来看，近年来楼市调控政策不断加码，尤其是不少地方出台的楼市限购、限贷政策，短时间内对限制楼市投资性行为，稳定与规范市场发挥了积极的作用。
与此同时，在另一个层面，公积金政策一般作为首套房的金融杠杆，贷款发放出现较大幅度下跌，也需警惕部分地区与市场的调控政策对刚需置业需求的“误伤”。
警惕逾期风险
统计数据显示，在2017年个人住房贷款中，新房和首套房占到多数，比例分别达到67.24%和85.63%。同时，贷款年龄趋于年轻化，74.13%的贷款人年龄在40岁以下，30岁以下也占到33.31%，中、低收入者占到绝大多数。
不难发现，当前尽管楼市调控不断加码，但购房需求依然较大，越来越多的青年人还是选择了贷款买房。
21世纪经济研究院分析师注意到，2017年末住房公积个人住房贷款逾期额达到10.58亿元，相较于2016年的7.86亿元增长了34.6%。虽然就逾期率来看，两年同样都为0.02%，仍然在风险可控范围内，但逾期额较大的增长幅度仍需引起有关部门的重视与关注。
住房公积金贷款相对商业贷款来说是最优惠的方式，逾期额的较大增长，可能与部分地方上存在房价和收入的脱节，以及贷款人过大的支出压力有关。
据中商产业研究院统计数据显示，2017年全国平均房价与月均收入比超过3倍的城市目前共有9个，其中北京以6.8:1位居首位，深圳和上海紧随其后。
需要关注的是，当前部分购房热度尚存的三四线城市，前期因房价涨幅明显，在房价的上涨预期和住房需求的驱动下，部分三四线地区的购房者会选择尽快购入，但实际工资的涨幅与房价的涨幅并不对等，从而使得房贷成为一种较大的生活开支。
鼓励发展租赁市场
报告显示，年轻人成为公积金购房重要力量，但另一方面公积金逾期率显著增加，也反映当前城镇居住矛盾的现实情况下，单纯依靠购房来解决居住矛盾，存在一定的市场风险。在此基础上，如何合理引导公积金在发展租赁市场中的作用，来解决当前城市的现实住房难题，成为近期多地公积金政策调整的主要方向。
数据显示，在2017年公积金缴存职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位占45.31%，比上年增加2.45个百分点。
非国有、集体的比例逐渐扩大，从侧面体现了日益推进的城镇化进程，人口不断向中心城市集聚的特征，加剧了各个阶层的购房需求和楼市的紧张程度。
与之相对应的却是，我国房租租赁市场的发展却仍然处于早期阶段。据链家研究院最新发布的《租赁市场系列研究报告》显示，我国租赁人口的比重只占11.6%，远低于发达国家租赁市场约30%的标准。
未来随着重点城市居住成本的攀高，从现实人口流动的方向来预测，其租赁市场和租赁人口的增加也必然会是大势所趋。推动租售并举的住房政策成为关键，这成为当前各地公积金政策调整的重要目的之一，以鼓励发展缴纳人用公积金租房来缓解居住矛盾。
在当前租购并举的住房发展趋势下，未来各地或许会继续通过收紧公积金贷款政策来进一步推动三四线城市租赁市场的发展。
研究发现，除了北京等重点城市出台公积金新政收紧贷款，鼓励租房市场发展外，近期发布公积金贷款收紧新政，用于租房额度上调的城市中，还出现了广西北海、浙江海宁、嘉兴，以及湖北襄阳等三四线城市。
以嘉兴为例，9月18日嘉兴住房公积金管理中心发布新政，将缴存职工租赁住房提取公积金的最高限额从原来的每人700元/月提高至1000元/月。
21世纪经济研究院分析师认为，当前一些三四线城市为严控投机炒房，正在纷纷加入限售的城市队伍，按照楼市调控发展的趋势，未来租赁居住将会成为城市缓解住房矛盾的重要选择之一，尤其是对于很多工作时间不长的青年群体来说，近期多地的公积金新政鼓励租房的市场导向，无疑是个明确信号。
