本文讨论银行抵押贷款的极限操作范围。（这里只讨论消费类与经营类用途，按揭类不讨论）

【利息】：一抵年化5~12%、二抵年化6~9%

（息高的银行对客户的部分准入要求会降低）

【额度】：100万~3000万

（个人消费至多200万，二抵消费贷暂停。需要贷200万以上的个人必须是有经营资质，或有准备经营的相关资质）

【还款模式】：先息后本3~5年，等额本息最长30年。

（最长借款期限受到年龄限制，一般银行要求客户可负债年龄不超过65岁）

【主贷人国籍】：绝大多数要求中国大陆，个别可做外籍

（外籍人士需经营地、工作地在本地，或配偶是本地人）。

【年龄要求】：主贷人18~65岁，权利人18~80岁。

（不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数）

【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、个别能做优质企业厂房

（一般联排别墅的可贷金额会比独栋别墅高）

【最高成数】：

一抵：住宅7成，别墅6成，商用房5成。

二抵：住宅6成，别墅6成。

（资质好的朋友在银行能借到足7成。有些银行的评估价甚至比其他银行高出许多，极端情况是其他银行的7.5~8成。所以为了“抢优质客户”某些银行“还是很拼的”。资质好是指资产优质、流水多、还款来源充足的那些朋友们。另外努力将企业经营得更好，银行政策也会更加优惠。）

【放款周期】：1~3周

（1周放款是可以实现的，那些收件收据的银行或者提供收件收据服务的过桥方可帮我们一周拿到款项，但前提是各种资料要准备齐全，及时提交。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急处理银行贷款。因为一旦银行贷款申请或加急失败，时间紧的朋友连换银行的时间都没有，只能被动地去做民间了。详文可参见本头条号《26家银行总结：银行房抵贷前我们要准备好哪些？》）

【面积、房龄要求】：单套房面积最小40平。大多数银行要求房龄25年内，少数银行房龄30年以上需有备用房。

（面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求超过350万，不然即便可做，银行利息也不低）

【批复要求】：可带民间、机构出批复。可接受福建人。

【流水要求】：5成以下轻流水或无流水要求，5成以上单倍至三倍覆盖。（部分银行6~7成轻流水或无流水要求，但利息会比其他银行高一点）【征信要求】：逾期情况原则上两年内不得有3个2，2个3，6个1，个别银行不能有9个1。实际个案各异，如果道理讲得过去还是可以沟通。

此外，我们尽量别借民间抵押贷款（即便我们收入再可观）的原因有三：

1. 利息高：虽然民间抵押操作简便，但是利息是正常银行的2~3倍，羊毛出在羊身上，虽然现在经营情况好觉得借民间没什么，但是利润率的明显下降会直接影响到明年后年的经营决策。根据小智近几年的经验，之前借过民间抵押3年以上的企业主80%在走下坡路，个人99%在走下坡路。

2. 资金不稳定：民间资方致命因素就是资金不稳定，今年放款，明年就不放了。到时候转单也是一笔不小的开支，除了还款压力外，民间房抵贷的转贷压力不容小觑。

3. 民间抵押只能解一时之忧：任何一家正常经营的企业，如果要做民间抵押，最好的归宿是尽快转银行。前期因为用款急，有些朋友觉得“贷下来”就好，但“贷下来”和“长期现金流稳定”根本是两码事。如果发现自己的资质无法转进银行，在巨大的还款和转单压力面前，或许直接卖房换套小房子也是一种不错的选择。

所以，为了资金健康，请未雨绸缪，提前做好银贷前的准备。

查看原文