你的房子在银行评估价多少钱？市场价=银行评估？最近评估了不少房产，发现了很多人都有一个共性现象，很多朋友都认为房子的市场价就是银行评估价，以为市场价的7成就是可贷款的额度。其实不是这样的，房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！

通常做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。评估公司会根据一系列的因素综合后，给出评估价。这些因素包括楼龄，户型，面积，地段，学位，品质，交通，装修，成交价，市场价等等。深圳房产抵押，各大商业银行的评估公司，有国策、世联行、戴德良行、国资源、同致诚、城市评估、国房、长基等等。世联、国策、戴德、这三家评估公司，基本承包了深圳房产抵押评估70%以上市场份额。这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小。

评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值——评估总值、评估净值1。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

例如前阵子给一个客户南山的住宅评估：

总值：元

净值1：元

净值2：元

可贷金额：元

分别是评估总值的99.04%和91.68%。很明显上面这个可贷金额为净值1的7成不同银行抵押成数是不一样的，但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了。

目前绝大多数银行给出的最高可贷额度是：评估总值*70%。住宅做7成(双拼6成)、 别墅6成、公寓5成、商铺5成、写字楼5成、厂房4成。目前来看，对于普通住宅抵押率，大部分行是七成，也有银行是八成或者八五成；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。高成数是比较难贷到的所以对企业背景审查是比较严格的。简单的来说：成数越高，抵押物在银行眼里风险越高，审批越严格。说白了，这类产品能批款的人，都是银行认为这个资质客户对他来说没有任何风险，按时还款只是捎带手的事儿，只要存在一点风险，都不会批款。

房产的评估价和市场价的差价大主要是因为银行需要规避一定的风险，如果发生房价下跌的速度过快，在未来的情况下是可以起到防范风险的效果。而常说的市场价也就是按照市场行情定价，市场价也在一般情况下可以反映出目前最新的房价。

房产评估，与征信报告查询一样，会记录评估时间与次数，同一时间段，评估次数多了，会降低银行对房产抵押贷款的授信额度，所以，没有决定贷款申请之前，不要乱评估。

今天我们只是讲市值跟评估价的关系，在实际操作中，抵押贷款是要根据，人，房，公司来决定最终的一个额度的，有市场价600万的房子，只拿到302万的贷款，利率还高达6%；也有市场价400万的房子，贷到了400万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同。

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